Amortizar hipoteca

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¿Es interesante amortizar la hipoteca?  En este post quiero haceros participes de una conversación de cafetera que he compartido con un compañero de trabajo y amigo, Juanjo Galan, durante unos meses sobre si era o no interesante amortizar la hipoteca. Una conversación que espero tambien podais enriquecer vosotros con vuestros comentarios. En primer lugar es importante decir que tanto Juanjo como yo, somo unos apasionados de los numeros y de las hojas excels. En este caso esta discusión tambien ha tenido un importante papel el excel.

Pues vamos a contaros hasta donde hemos llegado en nuestras conclusiones.  Para que entendais nuestros posicionamientos, Juanjo es partidario de amortizar la hipoteca como la mejor opción financiera, mientras yo mantenía que era mas eficiente no hacerlo y tratar de aprovechar esa disponibilidad de dinero para sacarle una mayor rentabilidad.  Es importante tambien decir que en el momento en el que lo hemos discutido el tipo de interés estaba mucho mas alto. Ahora quizás tendría yo algo de ventaja con respeto a ese momento, aunque sinceramente no contaba con una caida tan pronunciada meses atrás.

Bueno, pues vamos a ir paso a paso en todas las consideraciones que debemos tener en cuenta cuando analicemos en detalle la opción de Amortizar la Hipoteca por si pudiera servir a alguien y por si os animais a continuar esta conversación de cafetera online.

Vamos a empezar por lo mas básico y luego ir puntualizando lo que fuimos avanzando, con la ayuda de Juanjo. Os dejo para que podais echar vuestras cuentas una direccion para Calcular hipoteca.

Tomemos como referencia una hipoteca de 210.000 euros para nuestro ejemplo. Lo primero que tenemos que calcular es lo que estamos pagando de intereses al año.  En este sentido es importante tener en cuenta cual es nuestro tipo de interés de nuestra hipoteca y en cuanto pagaremos la hipoteca.  Supongamos una hipoteca con un diferencial del 0,6%. Como esta el euribor a 1,6, nos encontraríamos para el ejemplo con un TAE del 2,2%.

Pues vayamos con toda la argumentación. En primer lugar y si pudieramos lo optimo sería intentar amortizar el maximo de lo que fiscalmente es interesante. Es decir poder reducir 18.000 euros de hipoteca. Esto conllevaría tener una cuota mensual de 1.500 euros de manera que pudieramos pagar 18.000 euros al año y por tanto que la pareja pudiera deducirse 9.000 euros cada uno.  Ese sería el mejor escenario de cara fiscal de cara a la declaracion de la renta. Al estar pensando en si debemos amortizar la hipoteca, estamos suponiendo que disponemos del dinero y por tanto no nos importaría ponernos una cuota mas alta.

Una pequeña matización, el  escenario realmente mas interesante desde el punto de vista de los numeros sería tener una cuota lo mas pequeña posible cada mes, es decir menor de 1.500 euros. De esta forma no llegaríamos a los 18.000 euros con el pago de cuotas a final de año, pero esa diferencia la podríamos amortizar en Enero lo que implicaría pagar algo menos de intereses al esa cantidad eliminarla del calculo de intereses desde Enero.  Pero esta ya es rizar algo el rizo.  Por tanto y en este caso, fijaros que la amortización mas interesante sería bajar la cuota, con el objetivo de poder el primer mes de cada año adelantar al máximo el pago de los 18.000 euros de cara al año.

Suponiendo pagar una cuota de 1.500 euros acabaríamos de pagar nuestra hipoteca de 200.000 euros en el mes 13. Habríamos pagado de intereses 29.548 euros. Es decir un total de 229.548. Con un tipo de interés del 5%, manteniendo la misma cuota habríamos tenido que pagarlo en mas de 16 años y los intereses se habrían incrementado a cerca de 90.000 euros. Esto nos hace lo importante que es para nuestras economías que un euribor en mínimos. Por ese motivo hace una semana planteaba como intentar cubrir la subida del euribor con productos financieros, que desarrollaré mas esta semana.

Entonces en nuestro ejemplo tenemos 29.548 euros a pagar de intereses si no amortizamos la hipoteca.  A cambio recibiremos por esa cantidad pagada un 0,15% de rentabilidad vía fiscal. En concreto cada año por cada 18.000 euros, recibimos 2.700 euros suponiendo un 15% de desgravación fiscal en la vivienda. Es decir en total 34.432 Euros!!. ¿¿Sorprendente no???. Es decir en con los tipos de interes tan bajos, y suponiendo una pareja el estado nos devuelve vía fiscal mas que lo que pagamos por intereses.  Hay que decir en defensa de Juanjo que esto no pasaba con los intereses al 5%. Esta claro que los 90.000 euros que estabamos hablando anteriormente  no se recuperaban.

Por cierto una desgravación que nuestro querido presidente eliminará para los siguientes hipotecados. Al final mas subidas de impuestos que es la politca de nuestro gobierno para nuestra administración publica que no hace mas que dilapidar ese dinero que tanto esfuerzo nos cuesta ganar.  Una dilapidación que en su defensa, ahora hace cada comunidad autonoma, consiguiendo haber aumentado fuertemente el numero de funcionarios en los ultimos años. Pero esto da para otro post.

A parte de que con este tipo de interes el estado nos devuelve mas intereses de los que pagamos, sino que suponiendo que tuvieramos esa cantidad para amortizar y no lo hagamos la podríamos dejar en un deposito. Aunque en este deposito es importante tener en cuenta que tenemos que pagar un 18% por las ganancias patrimoniales. Pero claro suponiendo que tuvieramos 229.000 euros de partida, esos intereses no serían nada despreciables, aunque estuvieran a un 2%. Calculando la cantidad serían otros 24.161 Euros. Es decir en este escenario no parece muy interesante amortizar hipoteca si los tipos siguieran igual de bajos. Ganamos esos 24.161 euros mas la diferencia de los 5.000 euros que hemos visto anteriormente (34.000 euros que nos devolvía el estado y 29.000 que pagabamos en intereses). Es decir casi 30.000 euros de ganancia por no amortizar la hipoteca. ¿Interesante no?

Es decir en el primer escenario nos quedamos sin un duro, pero sin deuda. En el segundo escenario tenemos en el banco 229.000 euros a un rendimiento del 2%, cantidad que va bajando según amortizamos la hiptoeca. Algo interesante si en algún momento tuvieramos que pedir un prestamos si fuera necesario, que actualmente estan en el entorno del 10%. Es decir amortizamos una hipoteca que nos deja dinero al 2,2%, y si luego necesitamos dinero lo obtenemos al 10%. Es claro que el mejor prestamo que podemos tener es nuestra hipoteca. Algo interesante a considerar. Si vamos a necesitar un prestamo o es probable no es bueno amortizar nuestra hipoteca.

No obstante quizás la pregunta que nos hagamos todos, no sea este escenario sino otro mas habitual y es saber si tenemos una pequeña cantidad, si realmente interesa amortizar hipoteca o no.  Creo que si realmente no estamos llegando a nuestro limite de desgravación fiscal, que puede ser o 9.000 euros (una persona) o 18.000 euros (dos personas), esta claro que hasta esa cantidad amortizar es la mejor opción. Es poco probable encontrar rentabilidades de un 15%  y mas en este momento.

Quizás la pregunta sea si merece amortizar esa cantidad si pasamos de esos 18.000 euros. Y aqui el calculo es mas complicado. Vamos a suponer que tuvieramos 18.000 euros y pensaramos en amortizar la hipoteca para evitarnos un año.  Es mas complicado porque los intereses que pagamos al principio son los mas altos. El primer año de esa hipoteca de 200.000 euros pagamos 4.262 euros de intereses. Es decir dejaríamos de pagar esa cantidad y en un año el estado solo nos devuelve 2.700 euros. Los intereses que nos daría esa cantidad de 18.000 euros serían de 300 euros al 2% y quitando el impuesto.  Es decir al final no llegaríamos a esa cantidad si no tenemos la posibilidad de rentabilizar nuestro dinero de mejor forma.

Es decir en este caso y para saber cuanto dinero deberíamos ganar con esos 18.000 euros para no amortizar la hipoteca deberíamos conseguir unos 4.262 – 2.700 = 1.562 Euros. Lo que a 18.000 euros es un 8,68% de rentabilidad que deberíamos conseguir si no amortizamos esa cantidad de dinero. Es decir tenemos que saber cuantos intereses pagaremos por esa cantidad (aqui dependerá de nuestra tabla de amortización) y restarle lo que ganamos por desgravación fiscal.  Es decir suponiendo un 2,2% de TAE definitiva, con una cantidad de 120.000 euros, tendríamos que pagar 2.700 euros. A partir de esta cantidad tenemos lo comido por lo servido suponiendo no sacar rentabilidad a nuestro dinero.

Faltan algunos detalles de la conversación, que intentaré actualizar esta semana. Espero vuestros comentarios.

4 responses to “Amortizar hipoteca

  1. Muy interesante. Pero faltaria incluir en el calculo de la resta entre pago de intereses totales y devoluciones fiscales, la diferente influencia de la inflacion en uno y otro concepto a lo largo del tiempo.

    Mientras que los intereses pagados van decreciendo de año en año, las deducciones son fijas(si se llega al maximo) año tras año.

    De modo que la inflacion “castiga” o devalua en mayor medida el valor de las deducciones fucturas.

    Simplificando: Si alguien me va a dar 4 euros, es prefereible que me de 3 hoy y 1 el año que viene a que me de 2 hoy y 2 el año que viene. Los intereses los pagamos de la primera manera, las deducciones las recibimos de la segunda.

  2. hola, llevo 3 años de hipoteca, 19.000E, ahora pago 1200E/mes. no lo tengo al eurivor sino al otro ( hacen una media de lo q ha subido y bajado al año)es decir, este año ( renove en marzo) me volvio a subir hipoteca, tengo a un 6,75.
    el año q viene me baja a 850E.
    me vale la pena adelantar 12000E cuando me baje? o es mejor guardar ese dinero para mas adelante?

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