Comprar tu casa en la nube

Hace ya casi 8 años publicaba un articulo que cuestionaba que la compra de la vivienda fuera mejor opción que alquilar una casaLa evolución del precio de la vivienda con las caídas que vimos a partir de ese año sobre justifico este planteamiento que hacía sin realmente saber que esto ocurriría. Algo que evidentemente habría apoyado aún mas este razonamiento. No fue puramente un ejercicio teórico, yo vendí mi casa en 2009 para irme de alquiler.

La innovación en finanzas y todas las propuestas de Fintech hacen que hoy estemos ante una solución que incluso es mejor al planteamiento puro de alquiler. En un momento donde ademas el precio de la vivienda parece poder recuperarse en los próximos años o por lo menos estar en entorno de valoración mas ajustado, tener activos inmobiliarios vuelve a tener sentido. En parte porque uno de los problemas de tener nuestros ahorros en dinero es que dependemos de las políticas económicas de nuestros gobiernos para que este pueda valer mas o menos. Algo que en otros países con fuertes devaluaciones de divisa han aprendido.

Primero introduciré un concepto para entender que un riesgo que teneos cuando no tenemos inversión inmobiliaria.

    RIESGO HOGAR.  Uno de los riesgos a los que nos enfrentamos cuando no tenemos una casa en propiedad es que tenemos un riesgo importante relacionado con el precio que tenemos que pagar por vivir en una casa.

  • Si el precio  de las casas sube mucho, también lo hará el precio del alquiler. Si esto sucede uno de los problemas que tendremos es poder permitirnos pagar esa subida de precio para seguir viviendo en la casa de alquiler. Correremos el riesgo de vernos expulsado de nuestra hogar.
  • Si el precio de las casas baja por el contrario podremos ahorrar dinero del alquiler o incluso irnos a vivir a una casa mejor.

Si la casa es de nuestra propiedad la subida o bajada de los precios de las casas no nos afectará.

Para entenderlo para todos aquellos que os comprasteis casa en el 2.000, mucha gente que espero para comprar el piso veía cada año como los precios subían un 20% mientras que su salario no lo hacía y eso implicaba que no pudiera acceder a pisos que previamente si estaban a su alcance.

Sin embargo no tener casa de 2009 a 2013 con la caida de los precios de la vivienda ha permitido a mucha gente que no tenía casa poder acceder a mejores casas. Aquellos que compraron las casas en 2009 no han podido aprovecharse de esta situación.

En general diríamos que es mejor NO TENER RIESGO HOGAR. Cuanto mas cubiertos tengamos los riesgo mejor y desde luego asegurar que uno tendrá su casa aunque estas puedan subir mucho de precio es suficientemente valioso como para que sea algo recomendable. Por tanto por defecto diría que la opción de tener una vivienda desde un punto de RIESGO siempre sería una mejor opción a estar ALQUILADOS. Otro tema es que financieramente y dependiente de lo que comentaba en el articulo donde comparaba Compra con Alquiler pueda ser lo segundo mas interesante. A veces el beneficio no compensa la rentabilidad.

Pero ¿es necesario COMPRAR UNA CASA REAL? Antes no existía otra opción o por lo menos las posibilidades de inversión en inmobiliario eran en productos generalmente poco transparentes. Ahora podemos comprar una CASA EN LA NUBE mediante plataformas como Housers.

Os voy a explicar el concepto y vamos a hacer número para ver si nuestra CASA en la NUBE sería una opción con mas sentido que una casa real

¿Que es una CASA EN LA NUBE?

HousersCasas

 

Es un concepto nuevo. Housers es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que permite invertir junto con otros inversores en la comprar de una vivienda. Nuestra inversión puede ser a partir de 100 Euros. Lo cual seria como tener unos ladrillos de la casa. Estas casas que compramos serán luego gestionadas por Housers con dos objetivos en un primer momento alquilarla y en un segundo venderla cuando la casa haya podido revalorizarse hasta un cierto objetivo. De esta forma si vamos invirtiendo nuestro dinero en las diferentes casas que nos va proponiendo Houser al final tendremos una cantidad invertida en casa que es lo que he llamado CASA EN LA NUBE, que será en este caso Housers. No tendremos una única casa si hemos realizando inversiones en varias.

Todas estas casas nos darán una rentabilidad mensual y en el caso de venta nos darán una revalorización puntual.

¿Que ventajas y deventajas tiene una casa en la NUBE con respecto a una CASA REAL? Sabiendo que el RIESGO HOGAR ya no tendríamos dado que ambas formas implican tener patrimonio inmobiliario.

    CASA REAL

  • Ventajas
    • Al ser una casa que es nuestra las mejoras que hagamos también serán nuestras. Podremos personalizar mejor la casa para vivir como queremos.
    • Podemos hipotecarnos para poder comprar una casa. Los bancos en general están encanados de darnos credito para comprar la casa que nos podamos permitir.
  • Desventajas
    • Tendremos poca movilidad porque comprar otra casa y vender una tienen unos fuertes costes de gastos.
    • Tenemos el riesgo sobre cualquier problema que pueda tener el edificio o de nuestra vivienda. Al tener solo una si tenemos un problema habremos perdido parte de la inversión
    • Necesitaremos una gran inversión para poder acceder.
    • No compramos por precio sino por que nos gusta como sitio para vivir. Por lo que compraremos a precio de mercado.

 

    CASA EN LA NUBE

  • Ventajas
    • Podremos comenzar a comprar nuestra casa de 100 Euros. Podremos ir ahorrando inviertiendo en diferentes casas hasta tener nuestro casa en LA NUBE por el importe total
    • Estas casa en la nube nos dará una rentabilidad mensual que podremos emplear en pagar nuestra casa REAL. Lo cual nos permitirá movernos a otras casas sin el gran coste que supone vender y comprar una casa.
    • Nuestra inversión inmobiliaria será mucho mas eficiente dado que compraremos por rentabilidad no por conveniencia.
    • No necesitaremos endeudarnos y por tanto tirar dinero para comprar nuestra casa en intereses.
  • Desventajas
    • No podremos personalizar nuestra casa o si lo hacemos perderemos nuestra inversión una vez cambiemos de casa.
    • Puede pasar que no podamos renovar nuestro alquiler en la casa y nos veamos obligados a mudarnos a otra casa.
    • Si queremos nuestro alquiler no se paga al principio con los rendimientos de la CASA EN LA NUBE estaremos tirando ese dinero.
    • Necesitaremos que las casas se alquilen y se puedan vender. De la eficiencia de nuestra plataforma de casa en la nube.

 

Vamos a poner un caso real para poder comparar con detalle las diferencias económicas de ambas situaciones.

Imaginemos a Pablo que tiene ahorrados 80.000 euros para comprarse una casa y tiene que decidir si comprarse una casa real que le vale 200.000 euros y con los que tendrá una hipoteca o decide comprarse una casa virtual e ir a una casa de alquiler cuyo valor serán 200.000 euros.

Comprar CASA REAL (Gasto inicial 7.600  Euros, gastos segundo año 3.600 Euros que irán poco a poco bajando)

  • GASTOS DE COMPRA 2% -> 4.000 Euros
  • INTERESES HIPOTECA 120.000 Euros 3% -> 3.600 Euros al año

Comprar CASA NUBE (Gasto Inicial 3.200 Euros, si la casa en Housers se vende al segundo año por 30% de rentabilidad tendríamos un extra de 24.000 Euros que podríamos invertir en mas vivienda)

  • INVERSION EN VIVIENDA 80.000 Euros  ->  Rentabilidad a un 6% Euros 4.800 Euros
  • PAGO VIVIENDA 200.000 Euros -> Alquiler 4% – 8.000 Euros

Si conseguimos rentabilidades del 6% y revalorizaciones cada cierto tiempo del 30% nuestra casa en la nube irá creciendo de valor mientras la CASA REAL no tiene rentabilidad. Desde el primer año ya pagaremos menos y ademas con una operación buena podremos ir cada vez viviendo en una casa mejor o incluso llegar a tener unos ingresos pasivos de por vida.

La solución es claramente superior si ademas pensamos que en nuestra vida tendremos diferentes necesidades de casa. Solo el apego por tener algo nuestro propia vivienda justifica esta elección.

3 responses to “Comprar tu casa en la nube

  1. Muy interesante pero es imprescindible incluir impuestos.

    En el caso de la vivienda real habria que pagar el IBI (Inmuebles urbanos: entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral). Entre 320 y 880 euros segun municipio si el valor catastral es superior al valor de la vivienda (80000 euros). Si el valor catastral fuera inferior el importe seria menor, y normalmente el valor catastral es inferior al valor de la vivienda. https://es.wikipedia.org/wiki/Impuesto_sobre_Bienes_Inmuebles#Valor_Catastral

    En el caso de la vivienda en la nube habria que pagar entre el 19 y el 24% si se consideran rendimientos del ahorro (Se considera un rendimiento del ahorro o un alquiler?). Sobre la rentabilidad de 4800 euros saldria entre 912 y 1152 euros. Y ademas el nuevo ITP sobre los alquileres que seria 32 euros anuales (0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción sobre 8000euros)

    Impositivamente la opcion de compra real es mas ventajosa que la compra en la nube.

  2. Buenas Miguel!

    Interesantes comentarios. Opino sobre ellos.
    Realmente tanto en la casa en la nube como en la casa real, en ambos casos se paga el IBI. El concepto de casa en la nube realmente al final se traduce en comprar junto con otras personas diferentes participaciones que son casas reales. Por lo tanto en ambos casos el pago se tiene que realizar. En el caso de Houser ese gasto viene ya incluido en la rentabilidad que entrega.

    Con respecto al tema de los rendimientos del alquiler tributan aunque por una parte hay ciertas reducciones http://www.bolsamania.com/declaracion-impuestos-renta/deduccion-por-alquiler-de-vivienda-habitual-el-arrendador/ y a parte ciertas deducciones por vivir alquilado. Ademas tendríamos que ver que vehiculos se utilizan en Housers que podrían evolucionar a SOCIMIS. Realmente es complicado calcularlo pero puede haber escenarios donde incluso estar alquilado sea fiscalmente mas ventajoso. Pero mas allá de estos cálculos en cualquier en el caso de comprarte una casa en la nube es que la rentabilidad que te ofrezca o operaciones que puedan hacer incrementará el patrimonio que tienes y eso implicará que podrás ir recibiendo cada vez mas. En tu casa real este tipo de revalorizaciones no las harás porque cambiarte de casa con lo que implica una mudanza vas mas allá de consideraciones financieras. Por tanto incluso siendo tratado peor fiscalmente, tu vivienda en la nube podrá ir creciendo y tu casa real no lo hará.

  3. Hola Jesus,

    No soy un experto ni fiscal ni de ningun tipo y por eso no te voy a llevar la contraria con la deduccion, pero si me permito expresarte mis dudas de que se pueda aplicar a los rendimiento del alquiler de la casa en la nube. Haciendo un paralelismo con un socimi: la socimi distribuye los alquileres entre los participes directamente como un administrador de fincas o indirectamente a traves de dividendo?

    Me cuesta pensar que hacienda permita que el titular registral de la vivienda (Housers) se desgrave, y despues los participes de la sociedad gestora de casas en la nube se vuelvan a desgravar sobre los rendimientos que Housers da a los participes. Esto dando por hecho que en el registro de la propiedad el titular de la vivienda es Housers, porque como sean los participes, el festival de gastos de Notario cada vez que cambien los porcentajes seria importante.

    Cuando

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