Cubrir subida de tipos de tu hipoteca

paraguas

Estamos en un momento realmente interesante para intentar cubrir una posible subida de tipos ante la situación en la que nos encontramos en mínimos históricos del euribor. A parte aproveche para ver si puede mejorar sus condiciones de Hipoteca, esta semana hemos lanzando Hipolisto, un comparador de Hipotecas y que tiene toda la oferta de subrogación de hipotecas.

En este post voy a intentar analizar como podríamos cubrir una posible subida de tipos mediante CFDs que básicamente significa como conseguir ganar la misma cantidad de dinero que tendremos que pagar adicionalmente por una subida de tipo. De esta manera no nos preocupará una subida de tipos, dado que lo que tendremos que pagar de mas lo estaremos ganando mediante CFDs. Algo que tendría un punto negativo en una posible caida de los tipos de interés y es que tendríamos que pagar lo que en la hipoteca tendremos que dejar de pagar en el futuro. Adelantando ese ahorro.

Pero parece una situación tremendamente interesante para poder intentar esta estrategia. Para ello en lo primero os remito una serie de articulos que escribí hace un tiempo para que podais entender como funciona el CFD del Euribor

  • CFD de Euribor: En este post contaba mi primera operación con este producto financiero y mi sorpresa de poder especular con el.
  • Minimo del Euribor: Aqui donde empezaba a plantear si podríamos estar cerca del mínimo del Euribor y empezaba a desarrollar la idea de cubrir la cartera

A partir de aqui os expongo mi razonamiento sobre como cubrir la cartera. Al ser extenso lo cortaré aqui para que no ocupe todo el espacio del blog.

Para cubrir el tema de abordar el cubrir la subida de tipos de tu hipoteca, bajo mi punto de vista lo importante es estimar cual será la cantidad adicional que tendremos que pagar a lo largo de los años por esta subida. Eso es fácil de calcularlo. Pongámonos en un hipotético caso en el que tenemos una hipoteca de 100.000 euros que tenemos que pagar en 15 años.  Suponiendo un diferencial del 0,6% en este momento estaríamos pagando un interés del 1,8%. Deberíamos compararlo con respecto a un escenario de una subida hasta el 3,8%. Para ello deberíamos utilizar una hrramienta que nos permita calcular los intereses que pagaremos en nuestra hipoteca

En el caso de los 100.000 euros, 1,8% y 15 años los intereses pagados son 14.181 Euros. Si nos encontramos en breve plazo con unos tipos al 3,8% esos intereses se convertiría en 31.346 Euros. Es decir tendremos que pagar 17.165 euros como consecuencia de esta subida.

El objetivo de cubrir la subida de tipos, sería intentar ganar esos 17.165 euros con un producto financiero si ese hecho se produjera, de manera que nos permitiría no perder todo este dinero. No es tan fácil conseguir este objetivo y tendremos que tener en cuenta ciertas comisiones.

El CFD del euribor tiene un nominal cercano a los 10.000 euros que es lo que vale 1 contrato.  Explicado de manera muy breve, este CFD cotiza en niveles de 99,15.  Es la forma tradicional de comprar deuda. Si estamos contratando un bono al 1%, tendremos que depositar 9900 euros para al cabo de un año recibir 10.000 euros (incluyendonos los intereses). Por ese motivo el CFD del Euribor cotiza de esta forma.

Entonces y de forma practica si tenemos nuestro CFD cotizado a 99,15, tendremos 9915 euros invertidos y si el tipo de interes subiera un 1%, esto debería traducirse en el CFD en 98.15 y nosotros en el caso de estar corto abríamos ganado 100 euros. Esta son básicamente las cuentas. Para poder contratar un CFD es necesario dejar como garantia 100 euros, es decir un 1% del total. Suponiendo que el euribor pudiera seguir descendiendo, debería tener otros 150 euros para cubrir una posible caida en nuestra contra. Quizás con 250 euros podríamos de manera razonable poder tomar una posición de 10.000 euros en CFDs del euribor.

Si igualaremos la cantidad de nuestro hipoteca en CFDs tendríamos que adquirir cerca de los 10 contratos de CFDs, y si estos pasaran de 99,15 a 97,15 (es decir una subida del 2 puntos porcentuales), estaría hablando que la ganancia por contrato sería de 200 euros y al tener 10 contratos estaríamos hablando de 2.000 euros.  Es decir con 10 contratos hubieramos ganado 2.000 euros frente a los 17.000 que estamos pensando en cubrir. Es decir debería tener 9 veces esa cantidad, es decir 90 contratos de CFDs.

Tener 90 contratos de CFDs es una cantidad muy importante, estamos hablando de una posición de 900.000 euros, lo cual nos implicaría tener como garantía 22.500 euros. Podríamos tratar de bajar este requisito tratando de ajustar nuestra cantidad a 100 euros + 75 euros, sabiendo que es posible que tendríamos que estar pendiente a poder dedicar mas dinero a las garantías si fuese necesario. En este caso solo debería dejar en la cuenta 15.750 euros. El mínimo en cualquier caso sería de 9.000 euros por las garantías, pero es insostenible el tener solo las garantías por que cualquier minimo movimiento en nuestra contra nos obligaría a cerrar posiciones.

Pero claro para analizar esta operación es importante tener en cuenta muchas cosas. Voy a tratar de ir analizando cada una de ellas, suponiendo que tenemos esos 15.750 euros.

Reducir hipoteca con esos 15,75o euros

Una posibilidad sería utilizar esos 15.750 euros para reducir hipoteca. En el caso de reducir hipoteca y suponiendo que los tipos se subieran al 3,8%, solo por el hecho de amortizarla reduciríamos 4.938 euros. Claro que con la opción de subir hipoteca, si esta se produjera en el primera año, habríamos obtenido esa 18.000 euros (90 contratos por 200 euros de ganancia) que podríamos amortizar quitandonos otros 4.000 euros a la hipoteca. Es decir de producirse la jugada perfecta nos habríamos quitado 22.000 euros de ganancias, mas tambien los 15.750 que de garantias que nos quitarían otros 4.000 euros. Total, nos habríamos quitado casi la mitad de la hipoteca cerca de los 40.000 euros.

Gastos por Mantenimiento de la posición en CFDs

Este es uno de los puntos mas espinosos y en ese sentido probablemente la opción de los futuros sea mucho mas eficiente, pero la tratare en otro post. ¿Cuales son los gastos de tomar la posición y luego de mantenerla?. Empecemos por lo mas facil, tomar la posición. En mi broker de CFDs los gastos de comisiones son 0. Aunque eso no es del todo cierto y lleva a engaños. Realmente muchos brokers de CFDs ganan son en las horquillas. Algo parecido a lo que ocurre con las divisas, el precio de compra y el precio de venta son diferentes. En el caso del euribor esa horquilla es de 2 puntos. Es decir compra y venta salen por 2 euros. Compras a 99,16 y vendes a 99,14. Por tanto la comisión por tomar la posición sería de 2*90 = 180 euros.

Ahora tenemos que valorar lo que cuesta mantener la posición. Esto no lo tengo tan claro, lo cierto es que en Septiembre mi contratos de Euribor rollaron de SEP a DIC y de estar cotizando a 99,23 pasaron a volver a estar en 99,30. Es decir cerraron mi posicion en el primer contrato, y abrieron la del nuevo vencimiento que esta mas arriba.  Perdiendo 0,07 puntos pero que no se tradujeron en 7 euros de perdidas y al día siguiente de 99,30 paso a 99,28 con la consecuente ganancia de 2 euros.

Es importante tambien valorar en esta posición que realmente estamos dejando un dinero como garantías retenidas que no nos esta ofreciendo ninguna rentabilidad. Lo cual también es importante contabilizarlo. Es decir a un tipo de interes del 2% esa cantidad de 15.o00 euros daría en un año 30 euros, sin contar con que para calcularlos en los 15 años deberíamos usar el interés compuesto.

Entonces por la parte de financiación parece en principio que salimos ganando.

Temas Fiscales

Como en cualquier temas de inversiones es importante tener en cuenta este punto. Hay que pensar que tendremos que pagar al menos un 18% sobre estas plusvalías de los 18.000 euros, que son nada menos que 3.240 euros. Una cantidad muy relevante. Pensar en estrategias de inversiones sin analizar el tema fiscal es un olvido que puede ser demasiado costoso.

Por otra parte esta el tema de la deducción fiscal que tenemos por la primera vivienda, que nos desgrava un 15% de lo amortizado hasta un máximo de 9.000 euros o 18.000 en caso de dos personas lo que en plusvalías se traduce en 1350 y 2.700 euros. El hecho de cubrir nuestra hipoteca y amortizar 18.000 cada año tiene tambien un incentivo fiscal.

Conclusiones:  Parece que puede ser una operación realmente interesante, incluso para el que no tenga hipoteca. Es posible que me este dejando algún dato importante, esta es una reflexión después de tener contratado un futuro de euribor durante 6 meses y diseñar una estrategia. Os agradecería cualquier comentarios que pudiera aportar cualquier critica a ella.

Yo ahora mismo tengo ya 6 posiciones de euribor tomadas a 99,19 y mi intención es seguir incrementandolas. Espero que os sirva esta estrategia

17 responses to “Cubrir subida de tipos de tu hipoteca

  1. hola

    muy buen estudio.
    Hace meses que lo sigo, y es muy probable que realice la operación cuando el euribor comienza a cambiar de tendencia.
    Creo que el gran pero de la misma, y lo puede cargarse la rentabilidad de la operación es el coste del rollover. ¿cada cuanto hay que renovar la posición con rollover? ¿El coste es siempre el mismo o varia el función del mes?
    Y otra duda, con que broker operas?
    Muchas gracias por el articulo.
    Cuando resuelva estas dudas es muy probable que tome posiciones.
    Por fundamentales es de cajon que saldrá bien, lo que no sabemos si en verano del 2010 o del 2011, y por eso habra que atar bien los costes intermedios.
    Un saludo.
    JJ

  2. Buenas Jose Javier,

    El rollover es necesario hacerlo cada 3 meses, pero en principio parece que va a nuestro favor. En principio no cuesta renovar la posicion. Supongo que cada mes variara aunque debería estar en ese entorno.

    No obstante todas estas conclusiones son de mi experiencia personal operando con el CFD del Euribor.

    Un saludo

  3. Creo que lo que propones es una excelente alternativa para los que están hipotecados, ya que supone realmente cambiar una hipoteca a interés variable a otra a interés casi fijo

  4. sin embargo como alternativa de inversión, no lo tengo del todo claro, ya que si ocurriera algo parecido a lo de japón (intereses casi a 0 en un largo periodo de tiempo), aunque no lo creo, nuestra inversión no sería exitosa. Que opina sobre esa posibilidad. Con la hipoteca sí nos aseguramos que un cambio brusco en el tipo de interés nos pueda ahogar, como ocurrió el año pasado. muchas gracias.

  5. Buenas Marin,

    Efectivamente es una estrategia mas pensada para cubrir el riesgo de subida de tipos de la hipoteca. Para pensar en ello como inversión desde luego sería muy importante el timing (es decir cuando lo decidimos hacer, que sería cuando realmente fuera a empezar a subir el euribor)

    En el corto plazo no parece que esto vaya a suceder, aunque probablemente el precio anticipe que esta prespectiva cambie. Habría que mirarlo por analisis tecnico.

    No obstante la rentabilidad es tremendamente interesante, incluso si esta estrategia se desarrollara durante un 4 o 5 años.

  6. Yo el único problema que veo es si el emisor decide dejar de emitir cfds sobre ese subyacente.

    Ahora con la incertidumbre al emisor le puede ser rentable mantenerlos, pero cuando empiece la subida del euribor, por que iba el emisor a sacar un cfd sobre ese subyacente? no sería una perdida segura de dinero para el?

  7. Otra cosa..

    Mantener las posiciones de un dia para otro lleva un costo de financiacion.

    En CMC por ejemplo:
    “En las posiciones abiertas que se trasladen al día siguiente se puede cargar o abonar financiación a un día calculado
    sobre el valor total de la posición, de acuerdo con lo establecido en las Condiciones Contractuales Generales. El(los)
    tipo(s) de interés utilizado(s) para el cálculo de dicha financiación se muestran en los extractos diarios y también están
    disponibles si los solicita.”

    Para cubrir una hipoteca de 100000 euros hace falta un nominal de 900000… La financiacion de eso puede ser de escandalo…

  8. Buenas Paco,

    No es para todos los CFDs, hay algunos que no tienen ese coste. En el caso de los del Euribor, a mi no me esta cargando nada. Las cuentas son las que te comentaba.

  9. En Eurodeal segun parece te pagarian por mantener una posicion corta…

    “En las posiciones cortas (vendidas) se procederá al ABONO de un ingreso financiero”

    y te cobran por posiciones largas..

    “en las posiciones largas (compradas) se repercutirá un COSTE financiero.”

    Para cubrir la hipoteca tendriamos que estar cortos de este cfd al cotizar como los bonos, no?

    Tu con que broker operas? por que no veo ninguno que no tenga costes de financiacion..

    Otra cosa mas.. el cfd no es sobre el euribor, si no sobre el futuro del euribor y creo que es el futuro a 3 meses..

  10. Hola, perdonad mi ignorancia en temas financieros.
    ¿Quien tiene más apalancamiento los CFD, los futuros ,las opciones, o los warrants put sobre euribor?
    En otras palabras porque tengo que comprar CFDs que no cotizan en un mercado regulado (al final de la operación aunque los tipos suban igual tienes problemas de cualquier tipo para vender los CFDs,) sabiendo que puedo comprar con más tranquilidad y regulación un futuro o un warrant put sobre tipos de interes.
    Un saludo y gracias

  11. El emisor del warrant también puede desaparecer. Aquí lo menos arriesgado sería operar con el futuro (ojo, también puede desaparecer, pero seguro que el emisor del cfd y del warrant utilizan los futuros para las coberturas)

  12. Hola, analizando el planteamiento he detectado errores a la hora de calcular el número de contratos para la cobertura ya que el nominal de los CFDs no es el que se dice. Si me confundo me corregís por favor, paso a describir a que me refiero:
    En el planteamiento se hace referencia a que el nominal del CFD es del Euribor es de 10.000 € aprox. pero entiendo que la realidad es la siguiente: A un precio de por ejemplo 9989 el nominal de un contrato MINI sería de 9989 x 5 € (Valor del punto) = 49945 € Y el del contrato estándar de 9989 x 25 € (valor del punto) = 249725 €. Esto hace que debamos modificar todo el planteamiento. Me choca que no se haya dado cuenta nadie.
    Además de los CFDs tenemos la posibilidad de contratar directamente el futuro del Euribor con un nominal de 1 millón de euros. Lo podemos ver en EUREX.
    En el caso del CFD del Euribor podmeos calcular el beneficio/perdida de dos formas. Imaginemos que vendimos la semana pasada un CFD del Euribor standar con vencimeinto en Mar 11 a: 9815 y lo re compró hoy a 9805. Podría calcular las ganancias de varias formas:
    1- 9815 – 9805 = 10 puntos. Esto son 250 €
    2- 98,15 – 98,05 = 0,1% Si el nominal del contrato del futuro del Euribor a 3 meses (Eurex)es 1.000.000 € haremos: ((1.000.000 x 0,1%)/12 ))x 3 = 250 € Divido por 12 por ser 12 meses y multiplico por 3 por ser el futuro a 3 meses.

    Podeis ver más detalles sobre el cálculo del futuro del euribor en: http://www.abanfin.com/modules.php?tit=futuros-futuro-sobre-el-euribor-3-meses-i&name=Manuales&fid=ed0caao
    Y como nota final cabe comentar que hemos hablado de los CFDs del Euribor pero tengamos muy en cuenta el propio futuro del Euribor, que con un nominal de 1.000.000 € y una comisión de aprox. 5 € es muy buena opción.

    Con esas premisas y a groso modo imaginemos una hipoteca de 100.000 € a 30 años. He imaginemos una subida del Euribor a 12 meses que supere al actual en 2 puntos básicos (un 2% más…)y se mantenga todo el periodo (es para el ejemplo)a 3,24%. Los intereses serian en 30 años de 56477.
    Para obtener el número de futuros ¿podría ser lo siguiente?: ((1.000.0000 x 2%)/12 )x 3 = 5000 € por esa subida del 2% y por futuro.
    56477 / 5000 = 11 futuros del Euribor.
    Si el Euribor fuese 4% más alto y como ene l ejemplo fijo durante todo el periodo los 11 futuros nos darian un resultado positivo aproximado al interes perdido SÓLO QUE LO GANARIAMOS MUCHO ANTES.

    Obviamente esto es hipotético ya que el futuro del Euribor NO será nunca fijo y además la idea sería ir cerrando posiciones según vayamos amortizando. por ejemplo para esto los CFD al tener un nominal menor son mejor opción.

    Las garantias para 11 futuros podrian ser unos 3600 € , podeis verlo en: https://www.cortalconsors.es/derivados/mercado_euro.jsp?menu=511

    Y el minimo precio por punto son 12,5 o lo que es lo mismo un 0,005% del nominal del contrato dividido por los 12 meses y multiplicado por 3. Lo podeis ver en http://www.eurexchange.com/trading/products/INT/MON/FEU3_en.html

    Y para el cálculo sería: ((1.000.000 x 0,005%)/12) x 3 = 12,5 €

    He puesto las formulas, nominales, explicación de donde salen los puntos, garantías, detalles del CFD y del futuro del Euribor, etc.

    Todo es aproximado y de momento no es la solución definitiva ya que hay que hacer un cálculo más real de todo……..pero es una aproximación y sobre todo espero despejar algunas dudas. Y crear otras….ya que ni yo mismo soy capaz de despejar.

    Para cualquier corrección o metedura de pata, que podrían ser muchas, lo iremos viendo en el foro.

    Saludos.

  13. GANANCIAS DEL FUTURO DEL EURIBOR SEGÚN VENCIMIENTOS EN CFDS

    He cogido los valores de IGMakets ya que te dan históricos de los últimso meses.

    Imaginemos que vendemos un CFD del futuro del Euribor el dia 21 de Dic. del 2009 y lo recompramos hoy, cogiendo como valor de referencia el cierre. Como vemso no hay duda que cuando mayor es el vencimiento más movimiento tiene el futuro.

    Este detalle es importante para saber que vencimiento es el más adecuado. Lo que si me gustaría saber es una explicación de porque esa diferencia de beneficios y como y en base a que se han movido así los diferentes vencimientos.

    Podemos ver en http://es.euribor-rates.eu/tipos-de-interes-Euribor-por-ano.asp que el Euribor a 3 meses es inferior a fecha de hoy que a fecha del 21 de enero. No así el de 12 meses, que hay una diferencia atener en cuenta. Una cosa es clara, cuanto mayo es el vencimiento mayor es el beneficio, me imagino que con las perdidas ídem. Conclusión si pero:

    ¿ EXPLICACIÓN DE ESTO?

    MAR10 —— > 99,23 – 99,24 = 25 €
    JUN10 —— > 98,93 – 98,89 = 100 €
    SEP10 —— > 98,62 – 98,52 = 250 €
    DEC10 —— > 98,34 – 98,19 = 375 €
    MAR11——- > 98,11 – 97,92 = 475 €

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