Quo Vadis en Idealista

_mg_9791_n

Esta mañana se volvió a convocar el Quo Vadis en Idealista para repasar el estado del mercado de la vivienda con una importante representación de personas que conocen muy bien el sector. Empezaré dando un dato, el precio de la vivienda en idealista descendió durante los últimos 6 meses, un 3.1%. Si usted todavía es consciente de este hecho, es importante que lo conozca. La vivienda a día de hoy es una inversión que pierde precio. Algo impensable hace no mas de 3 años. Y todo apunta a que seguirá perdiendo valor durante los próximos años. Puede consultar también el el IPV que es el dato oficial que también lo refleja.

La pregunta del encuentro giró entorno a que pasaría en el 2011 y a como vemos el sector en este momento. Las conclusiones que a mi me parecieron mas interesantes fueron las siguientes

  • Parón en la construcción de viviendas, que se estabilizará entorno a las 100.000/120.000 viviendas nuevas. Comparándolo con las 800.000 construidas en el pico del Boom Inmobiliario, es una importante reducción. Algo que impacta de manera directa al sector de la construcción. No se recuperará el empleo que antes se generaba en este sector, porque el mercado tiene un sobre stock de viviendas.
  • Las viviendas pasarán definitivamente de Promotores a la Banca: La morosidad promotora ha sido en muchos casos gestionada con refinanciaciones que solo retrasaban un problema de difícil solución. Llega el momento de renovar esas refinanciaciones y en este momento la banca probablemente opte por quedarse con las viviendas, en lugar de dar mas crédito al promotor.
  • Una gran parte de la Banca tiene que muchas perdidas que en algún momento sacará a la luz: Esto en parte explica el mal comportamiento del sector financiero y en especial de la banca pequeña y mediana con exposición fundamentalmente a España. Este problema seguirá limitando su capacidad de dar credito. Este proceso probablemente sea abordado de una manera gradual y durante muchos años.
  • Caída de la demanda por el cambio generacional: La sombra demográfica (el hecho de que la nueva generación sea menos numerosa que la generación del baby boom), y de su situación económica (un 40% de paro para menores de 30 años), limita mucho la capacidad para acceder a la vivienda de este nuevo colectivo que debería comprar su primera vivienda. En ese sentido es posible que este colectivo se apoye en el alquiler para posteriormente recibir por Herencia la vivienda de sus progenitores.
  • Ofertas agresiva de la Banca para deshacerse de su cartera inmobiliaria: En algunas poblaciones una parte de la banca esta realizando una agresiva oferta en precios de los pisos que tiene en su poder. Siendo una competencia desleal para el promotor, al contar también con la financiación. Los bancos que tienen una cierta solvencia están asumiendo esas perdidas y facilitan el acceso a la financiación, dado que en este caso el activo era suyo y por lo tanto solo supone tener a alguien intentando pagarlo. No obstante la banca se enfrenta con un importante dilema, asumir perdidas, contra sus recursos propios pero conseguir liquidez, o mantener las viviendas a un precio ireal en sus balances y acudir a por liquidez a los mercados (con los depositos al 4%)
  • Activación del mercado en el segundo semestre: Los incentivos por parte del comprador a perder la deducción fiscal y al vendedor de no encontrar compradores si no se aprovecha para vender la casa en el 2010, esta facilitando la reactivación de la compraventa de pisos. Una reactivación que pasará su factura en el primer semestre del 2011, al haber en muchos casos adelantado procesos de compra que se hubieran realizado en el 2011.
  • 2011 Anus horribilus para la vivienda: Algunos de los ponentes ven extremadamente negativo para la vivienda el año 2011 porque aflorarán todos los problemas que se han hablado anteriormente y es posible que la banca precipite una mayor presión del precio a la baja.
  • El verdadero problema es el Suelo: Algunos de los expertos creen que el verdadero problema de la banca en la actualidad es el suelo. Porque vender viviendas será siempre posible con una agresiva bajada de precios, pero para el suelo será casi imposible encontrar compradores. Sobre todo ahora donde los ayuntamientos probablemente utilicen la recalificación para intentar sanear sus arcas, poniendo en el mercado nuevo suelo urbanizable.
  • Valdebebas puede encontrar problemas de financiación: Se estuvo hablando de un caso realmente interesante. Valdebebas es una nueva PAU en Madrid que esta siendo comercializada con mucho éxito. Algo especialmente sorprendente en este momento. Algo que demuestras que la caída de precios no esta afectando a ciertas zonas, como es el caso de la zona norte en Madrid. Pero estamos en un momento de tanta presión por no tomar riesgo inmobiliario de las entidades bancarias, que puede tener problemas. A parte de ciertas operaciones que se produjeron antes de la crisis inmobiliaria y que ha dejado deudas sobre cierto suelo.

Es decir nos encontramos en una situación complicada para el sector. Mi análisis que compartí en la reunión es desde un punto de vista de la vivienda como inversión. En primer lugar veo un alto consenso negativo alrededor del sector. Algo que me hace pensar que el sentimiento con respecto de la compra de la vivienda esta sumamente negativo y que por tanto el inversor no cualificado estará predispuesto a vender vivienda y con recelo a comprarla. Por lo menos el inversor en vivienda no cualificado. No obstante nuestro mercado es algo especial dado que no es liquido. Esto impide que se produzca un ajuste al precio real de las viviendas y se mantengan en precio nos reales. Esto puede introducirnos en un mercado lateral, que vaya poco a poco ajustandose al precio real.

Hemos comenzado a entrar en un periodo donde se generará escasez. Al construirse de 100.000 a 120.000 casas desde las 800.000 estamos en el camino de crear escasez. Existen dudas importante sobre la fiabilidad de las divisas. Parece que la forma mas sencilla de salir de la crisis puede ser la inflación, una situación que podría salvar el precio de la vivienda, junto con la estrategia del sentimiento contrario (los consensos en mercados suelen falla con un alto porcentaje). Quizás para animar al inversor debería haber una capitulación de los titulos con una caida fuerte. Pero como comentaba anteriormente en España eso no puede pasar, por lo intervenido del mercado. Desde luego la vivienda es una inversión que cubre contra el riesgo de una hiperinflación y eso también puede estar pensando en el inversor.

Lo que si han corregido en España han sido las acciones de las inmobiliarias y podemos encontrarnos con alguna sorpresa positiva en las que finalmente no quiebren.

En EEUU el merado de inmobiliarias esta realmente fuerte y creo que es consecuencia de unos precios atractivos, con una huida hacia activos duros (relacionados con cosas tangibles). Os dejo aquí un grafico y un comentario en acciones de bolsa.

inmobiliario

En definitiva, pésimo escenario para la vivienda en España, porque nuestro mercado no ha puesto en precio estos activos. Problemas para los bancos que tienen que purgar en sus balances toda la morosidad derivada de unos inmuebles que todavía no ha puesto en precio, y cuyo stock seguirá creciendo. Pero a nivel de EEUU vemos que el miedo a un escenario de inflación puede estar pesando mucho para generarse una tendencia a invertir en activos reales (como lo es una vivienda).  Y ante unos precios ajustados, esa oportunidad es mayor y presenta al sector como una oportunidad de compra.

3 responses to “Quo Vadis en Idealista

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *