Quo vadis, vivienda?

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Quo vadis, vivienda? Ese era el titulo del desayuno al que me han invitado esta mañana en las oficinas de Idealista.com. Los asistentes al desayuno fueron, miquel roig (expansion.com), rubén j. lapetra (cotizalia), josé maría huch (gurusblog), vicente varó (unience),, juan fernández aceytuno (sociedad de tasación) ,Enrique Utrera de lainformacion.com, y por idealista Fernando Encinar, Daniel Montero , Francisco Iñareta y María Martinez.

Un debate que empezó situando Fernando Encinar dando su visión del sector para abrir una interesante mesa redonda. Desde el punto de vista de los mercados, es muy relevante entender cual puede ser la evolución de este sector porque eso nos dará muchas claves para poder entender tanto el sector inmobiliario, como el sector financiero.  Sectores que han sido el epicentro de esta  crisis y que han dado de lleno a un pais como España tan dependiente de ellos.

Empecemos por las conclusiones. El precio de la vivienda de una manera muy probable seguirá ajustándose en nuestro País. Es complicado encontrar razones para pensar lo contrario. Y ojo, porque este es un tema Tabú. No vayan a tildarnos de anti-patriotas, por decirlo, porque parece que todo se puede arreglar con cambios de percepciones, con un par de campañas de Marketing, bien hechas, de las que nuestro gobierno suele hacer bien. Pero la psicología en la economía también tiene sus limites porque la realidad a veces es demasiado terca. Y la realidad lo que pide a gritos es una solución para los problemas que tenemos, y que resume muy bien este video, y que se resume en una frase “Tenemos una sociedad del bienestar que no nos podemos permitir” (y no somos los únicos)

Pero vamos a las conclusiones del desayuno

  • Queda todavía mucho recorrido de ajuste en los precios de la vivienda: Podemos utilizar varios datos, como por ejemplo la relación entre la renta disponible y el precio de las viviendas. O simplemente comparando los ajustes de otros países con el nuestro.
  • La rentabilidad del Alquiler es entorno al 2-3%: Es decir el inmueble no es atractivo como producto financiero, ni tampoco para la oferta que intenta sacar rentabilidad a la compra de la vivienda. Internacionalmente no se quiere ver ni de lejos inversiones en el sector inmobiliario Español.
  • No hay liquidez en el mercado inmobiliario: Es decir podemos encontrarnos con conceptos como el de vivienda invendible. No hay suficiente demanda de inmueble y por ese motivo podemos encontrarnos con valoraciones extremadamente bajas por ese motivo al no tener contrapartida a la compra.
  • Ligera estabilización: Desde Septiembre del año pasado parece haberse despertado una pequeña mejora del sector, estabilizando la situación en niveles de transacciones mínimos. Es posible que este año tengamos un efecto de Espejismo por ciertas medidas del gobierno y cuidado con los precios a partir del 2011 podemos tener sorpresas muy negativas. Es posible que incluso el gobierno no se atreva a aplicar la eliminación de la subvención ante esa posibilidad.
  • La piramide poblacional avisa de una menor demanda y el paro del 40% en los jóvenes lo agrava: Es decir la generación que debería comprarse casa en los próximos años es menos numerosa y con mayores problemas adquisitivos.
  • Existen Osasis en este desierto: Las promociones en ciertas zonas vuelan, como por ejemplo en Valdebebas en Madrid. Pero es posible que sea por unos precios mas ajustados en estas promociones
  • Subastas: Prácticamente desiertas, no se esta vendiendo ninguna por este tipo de mecanismo.
  • Bancos y Promotores: Los bancos están realizando muchas estrategias para evitar la morosidad que al final hace que las perdidas se trasladen a ellos, de manera encubierta y que tengan cada vez mas inmueble entre sus activos. Un problema que cuando acucie la necesidad de liquidez, les obligará a ejecutarlos y asumir esas perdidas. Perdidas que por otra parte, están siendo asumidas por el Estado. Es decir muchos promotores están saliendo indemnes de toda esta crisis y lo estamos pagando todos.
  • Gran stock de viviendas: El gran problema en el medio plazo es el gran stock de vivienda, tanto construida como por construir en proyectos ya planificados. Esto presionará mucho la oferta en un mercado con una muy floja demanda. Mas presión a la baja para los precios.
  • La subida del Euribor precipitará mas problemas de impagos de hipotecas: Estamos en la mejor situación para la compra de una vivienda, con unos tipos excepcionalmente bajos, algo que ha podido paliar parte del problema de impagos de hipotecas. La subida del Euribor parece inevitable en el medio plazo y eso pondrá mas problemas a los hipotecados.
  • ¿Que dos medidas miden la demanda de viviendas?

Credito Concedido: La compra de la vivienda es una operación financiada en la mayoría de las operaciones y estamos viendo que el crédito de la banca es cada vez mas escaso.

Renta Disponible: Cada vez tenemos mas paro y menos renta disponible

¿Como se va a aumentar la demanda de viviendas en esta situación?

No parece probable que estas subidas puntuales vayan a poder tener una continudad, mientra la situación general no varíe y parece desde luego muy optimista pensar que la gran burbuja de la vivienda que se ha producido en España se pueda solucionar en dos años y con unas caidas no muy fuertes.

Creo que estamos en la situación de recuperarnos si todo el mundo comienza a pensar así es posible que se produzca un proceso de  desincentivación a realizar nuevas promociones y me parece que es la única solución a crear una escasez para que pueda incrementar el precio de la vivienda, a parte de poder aprovechar de nuevo un ciclo económico que pueda aumentar la renta disponible. Pero queda mucho que purgar, como para pensar que solo una débil recuperación económica lo solucionará en tan poco tiempo.

Para acabar una frase que me ha gustado mucho del desayuno, y es que la verdadera tasación la hacen los vecinos. Y es cierto, uno nunca quiere vender mucho mas barato que lo que lo hizo el vecino. Esto puede retener algo el precio de la compra, mientras mucha gente se resista a vender a un precio mas bajo.

Os dejo artículos comentando este mismo desayuno

2 responses to “Quo vadis, vivienda?

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