Cubrir subida de tipos de tu hipoteca

Estamos en un momento realmente interesante para intentar cubrir una posible subida de tipos ante la situación en la que nos encontramos en mínimos históricos del euribor. A parte aproveche para ver si puede mejorar sus condiciones de Hipoteca, esta semana hemos lanzando Hipolisto, un comparador de Hipotecas y que tiene toda la oferta de subrogación de hipotecas.

En este post voy a intentar analizar como podríamos cubrir una posible subida de tipos mediante CFDs que básicamente significa como conseguir ganar la misma cantidad de dinero que tendremos que pagar adicionalmente por una subida de tipo. De esta manera no nos preocupará una subida de tipos, dado que lo que tendremos que pagar de mas lo estaremos ganando mediante CFDs. Algo que tendría un punto negativo en una posible caida de los tipos de interés y es que tendríamos que pagar lo que en la hipoteca tendremos que dejar de pagar en el futuro. Adelantando ese ahorro.

Pero parece una situación tremendamente interesante para poder intentar esta estrategia. Para ello en lo primero os remito una serie de articulos que escribí hace un tiempo para que podais entender como funciona el CFD del Euribor

• CFD de Euribor: En este post contaba mi primera operación con este producto financiero y mi sorpresa de poder especular con el.
• Minimo del Euribor: Aqui donde empezaba a plantear si podríamos estar cerca del mínimo del Euribor y empezaba a desarrollar la idea de cubrir la cartera

A partir de aqui os expongo mi razonamiento sobre como cubrir la cartera. Al ser extenso lo cortaré aqui para que no ocupe todo el espacio del blog.

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CFD Euribor

Nunca hubiera pensado que me iba a disgustar una bajad del euribor, pero asi estamos!!. Realmente no es del todo cierto, tengo una sensación dividada, dado que tengo esta estrategia en CFDs a favor de una subida del Euribor, pero por otra parte lo compensa mi hipoteca en la que me veo beneficiado por la bajada.

Como os he comentado anteriormente tengo una estrategia planteada en el Euribor que a día de hoy no deja de ser un experimento para entender bien como funciona este producto. Porque es realmente complicado que alguien del broker te lo explique razonablemente.

Vayamos entonces con los datos de mi operativa en el CFD del Euribor. Unicamente os dejo por aqui la otra operativa del Euribor que hice hace unos meses a la baja para que tambien podais extraer vuestras propias conclusiones. Se que quizás estos temas no sean tan interesante como especular en Jazztel, pero uno la verdad es que desde hace tiempo piensa mas en ser práctico que en ser interesante.

Mi estrategia en este momento es Alcista, pienso que el euribor esta realizando un minimo y que esta cambiando de tendencia.  La primera en la frente, pero es que no aprendo. Como bien sabeis y me digo a mi mismo no se debe de ir contra tendencia. Pero bueno, en este caso parece claro. El grafico en cualquier caso demuestra un cierto cambio de tendencia que ya si demuestran los máximos y minimo que podemos ver. Lo que mas me gusta del grafico es su tendencia en la subida. Algo que me reconozco que me excita como especulador… jejeje

Vayamos a los numeros de la operativa hasta el momento. Precio Actual 98,87

• Primera posicion en Euribor tomada a 98,75  (perdida actual -12 Euros)   25/Mayo
• Segunda posicion en Euribor tomada a  98,78 (perdida actual -9 Euros)       2/Junio
• Tercera posicion en Euribor tomada a 98,85 (perdida actual – 2 Euros)       20/Junio

Es decir en total una perdidas de 23 Euros hasta el momento. No demasiado positivo.  Una buena noticia es que tomar posiciones no tiene coste, salvo la orquilla que suele estar en 2 puntos.

Tampoco tiene coste por financiación diaria a no ser que este incluida en el precio.  El rollover que tuve en Junio coste se hizo de la posicion de 98.72 a 98,735 es decir -1,5 euros. Como en ese momento tenía dos posiciones entonces el coste fue de 3 euros.

Total hasta el momento de perdidas 26 euros. En una posición de 30.000 euros de efectivo, y con unas garantías de 300 euros.

Imaginemos por tanto una estrategia donde el Euribor se situara en 3 años en el entorno del 3%, es decir 97,00 de cambio.  Y pensemoslo para un solo contrato. Imaginemos que es el comprado a 98,86.  En ese caso la ganancia sería de 186 Euros, a lo que tendría que descontarle aproximadamente 4 rollovers por año. Es decir 4 * 1,5 = 6 Euros al año, es decir 6 * 3 = 18 euros al año. Es decir una rentabilidad de 162 euros por contrato.  Las garantías minimas son de 100 euros, imaginemos unas garantías para cubrirnos del que el euribor pudiera bajar a 0 euros. Es decir 100 euros de garantías mas 127 euros. Es decir 220 euros.

En este caso tendríamos una rentabilidad de 162/220 euros en tres años, es decir el 73%, aunque con un apalancamiento realmente fuerte, dado que estamos operando sobre una cantidad de 10.000 euros. Quizás esa sea la parte que mas asusta. No se si me estaré dejando algo, pero desde luego en un escenario con los tipos al 3% dentro de 3 años parece interesante la inversión. Una rentabilidad anual del 24% y si fuera en cinco años del 14,6% (aunque no es real porque no es acumulativa).

Si quisiera cubrir mi hipoteca de 100.000 euros para ganar el mismo dinero que pierdo en intereses en una diferencia de 1,87 puntos, es decir pasar por ejemplo de pagar de una tasa del 2% al 3,87% y suponiendo una hipoteca a 14 años, los intereses pagados pasan de 14733 a 29680 es decir unos 15.000 euros. Es decir tendría que tener 92 contratos de CFDs para poder simularlo.  Es decir aproximadamente 100*10.000 es decir 1 millon de euros en posiciones y el dinero para poder mantener esa posición serían 100 * 220 = 22.000 euros.. En este caso deberíamos tambien descontar los posibles intereses que pudiera generarnos esa cantidad, que serían entorno al 2% es decir algo mas del 6% en ese año.

En fin para cubrir una hipoteca parece algo complicado de mantener. Quizás ajustando mas la cantidad disponible a dejar podría ser mas interesante. Pero desde luego no parece una mala operación si confiamos en una subida del euribor.

¿Que os parece todo el razonamiento?.  Espero vuestras opiniones que seguro me estoy dejando muchos detalles.