Cubrir subida de tipos de tu hipoteca

Estamos en un momento realmente interesante para intentar cubrir una posible subida de tipos ante la situación en la que nos encontramos en mínimos históricos del euribor. A parte aproveche para ver si puede mejorar sus condiciones de Hipoteca, esta semana hemos lanzando Hipolisto, un comparador de Hipotecas y que tiene toda la oferta de subrogación de hipotecas.

En este post voy a intentar analizar como podríamos cubrir una posible subida de tipos mediante CFDs que básicamente significa como conseguir ganar la misma cantidad de dinero que tendremos que pagar adicionalmente por una subida de tipo. De esta manera no nos preocupará una subida de tipos, dado que lo que tendremos que pagar de mas lo estaremos ganando mediante CFDs. Algo que tendría un punto negativo en una posible caida de los tipos de interés y es que tendríamos que pagar lo que en la hipoteca tendremos que dejar de pagar en el futuro. Adelantando ese ahorro.

Pero parece una situación tremendamente interesante para poder intentar esta estrategia. Para ello en lo primero os remito una serie de articulos que escribí hace un tiempo para que podais entender como funciona el CFD del Euribor

• CFD de Euribor: En este post contaba mi primera operación con este producto financiero y mi sorpresa de poder especular con el.
• Minimo del Euribor: Aqui donde empezaba a plantear si podríamos estar cerca del mínimo del Euribor y empezaba a desarrollar la idea de cubrir la cartera

A partir de aqui os expongo mi razonamiento sobre como cubrir la cartera. Al ser extenso lo cortaré aqui para que no ocupe todo el espacio del blog.

Seguir leyendo Cubrir subida de tipos de tu hipoteca…

Mi ruinosa posición en el Euribor

Una de mis peores operaciones de este año ha sido mi posición en el CFD del euribor al alza que todavía sigo manteniendo. Ademas para mas inri, ponderando a la baja, aunque de manera no muy agresiva al menos hasta que no viera razones técnicas que me dieran la mínima esperanza de romper esta tendencia. Es lo bueno que tienen los blogs personales de bolsa, que le permiten a uno sacar sus miserias.  Se convierte en una excelente bitacora, donde uno puede contar toda su operativa, y si tiene suerte de contar con gente que le lea y le conteste, es seguro que le ayudará.

Cierto, es que la estrategia realmente se trataría de tener al final la posición de mi hipoteca en CFDs para asegurarme que una subida de hipoteca me beneficia por aquí. Así que dentro de todo lo malo, me consuela pensar que estoy cubriendo en parte mi hipoteca. Alguna razón tenía que encontrar.

Vamos a revisar probablemente la peor operación del año. Despues de un mes, este en el que estoy llevando una operativa demasiado a impulsos, y que no me tiene atascado en los 5.900 euros.

El Precio Actual 99,28

Primera posicion en Euribor tomada a 98,75 (perdida actual -53 Euros) 25/Mayo
Segunda posicion en Euribor tomada a 98,78 (perdida actual -50 Euros) 2/Junio
Tercera posicion en Euribor tomada a 98,85 (perdida actual – 43 Euros) 20/Junio
Cuarta posicion en Euribor tomada a 98,95 (perdida actual – 33 Euros) 20/Junio
Quinta posicion en Euribor tomada a 99,12 (perdida actual – 16 Euros) 20/Junio

Todo esto suma una no despreciable cantidad (en comparación con los 5.000 euros) de 195 euros, lo que me haría haber superado ya la cuota de los 6.000 euros para estar cerca de los 6.100 euros. Y con un mercado tan a favor debería ir con mayor rentabilidad. Porque habrá que compensar con las perdidas en el futuro.

En este punto la tendencia sigue siendo impoluta y debería estar deshaciendo posiciones. Pero dado que realmente tengo una posición positiva con mi hipoteca, lo cierto es que de momento esperaremos y probablemente acumulemos alguna posición mas en el Euribor. Contra toda lógica de análisis técnico. En mi descarga digo que esto nunca lo haría en una posición en mercado.

CFD Euribor

Nunca hubiera pensado que me iba a disgustar una bajad del euribor, pero asi estamos!!. Realmente no es del todo cierto, tengo una sensación dividada, dado que tengo esta estrategia en CFDs a favor de una subida del Euribor, pero por otra parte lo compensa mi hipoteca en la que me veo beneficiado por la bajada.

Como os he comentado anteriormente tengo una estrategia planteada en el Euribor que a día de hoy no deja de ser un experimento para entender bien como funciona este producto. Porque es realmente complicado que alguien del broker te lo explique razonablemente.

Vayamos entonces con los datos de mi operativa en el CFD del Euribor. Unicamente os dejo por aqui la otra operativa del Euribor que hice hace unos meses a la baja para que tambien podais extraer vuestras propias conclusiones. Se que quizás estos temas no sean tan interesante como especular en Jazztel, pero uno la verdad es que desde hace tiempo piensa mas en ser práctico que en ser interesante.

Mi estrategia en este momento es Alcista, pienso que el euribor esta realizando un minimo y que esta cambiando de tendencia.  La primera en la frente, pero es que no aprendo. Como bien sabeis y me digo a mi mismo no se debe de ir contra tendencia. Pero bueno, en este caso parece claro. El grafico en cualquier caso demuestra un cierto cambio de tendencia que ya si demuestran los máximos y minimo que podemos ver. Lo que mas me gusta del grafico es su tendencia en la subida. Algo que me reconozco que me excita como especulador… jejeje

Vayamos a los numeros de la operativa hasta el momento. Precio Actual 98,87

• Primera posicion en Euribor tomada a 98,75  (perdida actual -12 Euros)   25/Mayo
• Segunda posicion en Euribor tomada a  98,78 (perdida actual -9 Euros)       2/Junio
• Tercera posicion en Euribor tomada a 98,85 (perdida actual – 2 Euros)       20/Junio

Es decir en total una perdidas de 23 Euros hasta el momento. No demasiado positivo.  Una buena noticia es que tomar posiciones no tiene coste, salvo la orquilla que suele estar en 2 puntos.

Tampoco tiene coste por financiación diaria a no ser que este incluida en el precio.  El rollover que tuve en Junio coste se hizo de la posicion de 98.72 a 98,735 es decir -1,5 euros. Como en ese momento tenía dos posiciones entonces el coste fue de 3 euros.

Total hasta el momento de perdidas 26 euros. En una posición de 30.000 euros de efectivo, y con unas garantías de 300 euros.

Imaginemos por tanto una estrategia donde el Euribor se situara en 3 años en el entorno del 3%, es decir 97,00 de cambio.  Y pensemoslo para un solo contrato. Imaginemos que es el comprado a 98,86.  En ese caso la ganancia sería de 186 Euros, a lo que tendría que descontarle aproximadamente 4 rollovers por año. Es decir 4 * 1,5 = 6 Euros al año, es decir 6 * 3 = 18 euros al año. Es decir una rentabilidad de 162 euros por contrato.  Las garantías minimas son de 100 euros, imaginemos unas garantías para cubrirnos del que el euribor pudiera bajar a 0 euros. Es decir 100 euros de garantías mas 127 euros. Es decir 220 euros.

En este caso tendríamos una rentabilidad de 162/220 euros en tres años, es decir el 73%, aunque con un apalancamiento realmente fuerte, dado que estamos operando sobre una cantidad de 10.000 euros. Quizás esa sea la parte que mas asusta. No se si me estaré dejando algo, pero desde luego en un escenario con los tipos al 3% dentro de 3 años parece interesante la inversión. Una rentabilidad anual del 24% y si fuera en cinco años del 14,6% (aunque no es real porque no es acumulativa).

Si quisiera cubrir mi hipoteca de 100.000 euros para ganar el mismo dinero que pierdo en intereses en una diferencia de 1,87 puntos, es decir pasar por ejemplo de pagar de una tasa del 2% al 3,87% y suponiendo una hipoteca a 14 años, los intereses pagados pasan de 14733 a 29680 es decir unos 15.000 euros. Es decir tendría que tener 92 contratos de CFDs para poder simularlo.  Es decir aproximadamente 100*10.000 es decir 1 millon de euros en posiciones y el dinero para poder mantener esa posición serían 100 * 220 = 22.000 euros.. En este caso deberíamos tambien descontar los posibles intereses que pudiera generarnos esa cantidad, que serían entorno al 2% es decir algo mas del 6% en ese año.

En fin para cubrir una hipoteca parece algo complicado de mantener. Quizás ajustando mas la cantidad disponible a dejar podría ser mas interesante. Pero desde luego no parece una mala operación si confiamos en una subida del euribor.

¿Que os parece todo el razonamiento?.  Espero vuestras opiniones que seguro me estoy dejando muchos detalles.

Amortizar hipoteca

¿Es interesante amortizar la hipoteca?  En este post quiero haceros participes de una conversación de cafetera que he compartido con un compañero de trabajo y amigo, Juanjo Galan, durante unos meses sobre si era o no interesante amortizar la hipoteca. Una conversación que espero tambien podais enriquecer vosotros con vuestros comentarios. En primer lugar es importante decir que tanto Juanjo como yo, somo unos apasionados de los numeros y de las hojas excels. En este caso esta discusión tambien ha tenido un importante papel el excel.

Pues vamos a contaros hasta donde hemos llegado en nuestras conclusiones.  Para que entendais nuestros posicionamientos, Juanjo es partidario de amortizar la hipoteca como la mejor opción financiera, mientras yo mantenía que era mas eficiente no hacerlo y tratar de aprovechar esa disponibilidad de dinero para sacarle una mayor rentabilidad.  Es importante tambien decir que en el momento en el que lo hemos discutido el tipo de interés estaba mucho mas alto. Ahora quizás tendría yo algo de ventaja con respeto a ese momento, aunque sinceramente no contaba con una caida tan pronunciada meses atrás.

Bueno, pues vamos a ir paso a paso en todas las consideraciones que debemos tener en cuenta cuando analicemos en detalle la opción de Amortizar la Hipoteca por si pudiera servir a alguien y por si os animais a continuar esta conversación de cafetera online.

Vamos a empezar por lo mas básico y luego ir puntualizando lo que fuimos avanzando, con la ayuda de Juanjo. Os dejo para que podais echar vuestras cuentas una direccion para Calcular hipoteca.

Tomemos como referencia una hipoteca de 210.000 euros para nuestro ejemplo. Lo primero que tenemos que calcular es lo que estamos pagando de intereses al año.  En este sentido es importante tener en cuenta cual es nuestro tipo de interés de nuestra hipoteca y en cuanto pagaremos la hipoteca.  Supongamos una hipoteca con un diferencial del 0,6%. Como esta el euribor a 1,6, nos encontraríamos para el ejemplo con un TAE del 2,2%.

Pues vayamos con toda la argumentación. En primer lugar y si pudieramos lo optimo sería intentar amortizar el maximo de lo que fiscalmente es interesante. Es decir poder reducir 18.000 euros de hipoteca. Esto conllevaría tener una cuota mensual de 1.500 euros de manera que pudieramos pagar 18.000 euros al año y por tanto que la pareja pudiera deducirse 9.000 euros cada uno.  Ese sería el mejor escenario de cara fiscal de cara a la declaracion de la renta. Al estar pensando en si debemos amortizar la hipoteca, estamos suponiendo que disponemos del dinero y por tanto no nos importaría ponernos una cuota mas alta.

Una pequeña matización, el  escenario realmente mas interesante desde el punto de vista de los numeros sería tener una cuota lo mas pequeña posible cada mes, es decir menor de 1.500 euros. De esta forma no llegaríamos a los 18.000 euros con el pago de cuotas a final de año, pero esa diferencia la podríamos amortizar en Enero lo que implicaría pagar algo menos de intereses al esa cantidad eliminarla del calculo de intereses desde Enero.  Pero esta ya es rizar algo el rizo.  Por tanto y en este caso, fijaros que la amortización mas interesante sería bajar la cuota, con el objetivo de poder el primer mes de cada año adelantar al máximo el pago de los 18.000 euros de cara al año.

Suponiendo pagar una cuota de 1.500 euros acabaríamos de pagar nuestra hipoteca de 200.000 euros en el mes 13. Habríamos pagado de intereses 29.548 euros. Es decir un total de 229.548. Con un tipo de interés del 5%, manteniendo la misma cuota habríamos tenido que pagarlo en mas de 16 años y los intereses se habrían incrementado a cerca de 90.000 euros. Esto nos hace lo importante que es para nuestras economías que un euribor en mínimos. Por ese motivo hace una semana planteaba como intentar cubrir la subida del euribor con productos financieros, que desarrollaré mas esta semana.

Entonces en nuestro ejemplo tenemos 29.548 euros a pagar de intereses si no amortizamos la hipoteca.  A cambio recibiremos por esa cantidad pagada un 0,15% de rentabilidad vía fiscal. En concreto cada año por cada 18.000 euros, recibimos 2.700 euros suponiendo un 15% de desgravación fiscal en la vivienda. Es decir en total 34.432 Euros!!. ¿¿Sorprendente no???. Es decir en con los tipos de interes tan bajos, y suponiendo una pareja el estado nos devuelve vía fiscal mas que lo que pagamos por intereses.  Hay que decir en defensa de Juanjo que esto no pasaba con los intereses al 5%. Esta claro que los 90.000 euros que estabamos hablando anteriormente  no se recuperaban.

Por cierto una desgravación que nuestro querido presidente eliminará para los siguientes hipotecados. Al final mas subidas de impuestos que es la politca de nuestro gobierno para nuestra administración publica que no hace mas que dilapidar ese dinero que tanto esfuerzo nos cuesta ganar.  Una dilapidación que en su defensa, ahora hace cada comunidad autonoma, consiguiendo haber aumentado fuertemente el numero de funcionarios en los ultimos años. Pero esto da para otro post.

A parte de que con este tipo de interes el estado nos devuelve mas intereses de los que pagamos, sino que suponiendo que tuvieramos esa cantidad para amortizar y no lo hagamos la podríamos dejar en un deposito. Aunque en este deposito es importante tener en cuenta que tenemos que pagar un 18% por las ganancias patrimoniales. Pero claro suponiendo que tuvieramos 229.000 euros de partida, esos intereses no serían nada despreciables, aunque estuvieran a un 2%. Calculando la cantidad serían otros 24.161 Euros. Es decir en este escenario no parece muy interesante amortizar hipoteca si los tipos siguieran igual de bajos. Ganamos esos 24.161 euros mas la diferencia de los 5.000 euros que hemos visto anteriormente (34.000 euros que nos devolvía el estado y 29.000 que pagabamos en intereses). Es decir casi 30.000 euros de ganancia por no amortizar la hipoteca. ¿Interesante no?

Es decir en el primer escenario nos quedamos sin un duro, pero sin deuda. En el segundo escenario tenemos en el banco 229.000 euros a un rendimiento del 2%, cantidad que va bajando según amortizamos la hiptoeca. Algo interesante si en algún momento tuvieramos que pedir un prestamos si fuera necesario, que actualmente estan en el entorno del 10%. Es decir amortizamos una hipoteca que nos deja dinero al 2,2%, y si luego necesitamos dinero lo obtenemos al 10%. Es claro que el mejor prestamo que podemos tener es nuestra hipoteca. Algo interesante a considerar. Si vamos a necesitar un prestamo o es probable no es bueno amortizar nuestra hipoteca.

No obstante quizás la pregunta que nos hagamos todos, no sea este escenario sino otro mas habitual y es saber si tenemos una pequeña cantidad, si realmente interesa amortizar hipoteca o no.  Creo que si realmente no estamos llegando a nuestro limite de desgravación fiscal, que puede ser o 9.000 euros (una persona) o 18.000 euros (dos personas), esta claro que hasta esa cantidad amortizar es la mejor opción. Es poco probable encontrar rentabilidades de un 15%  y mas en este momento.

Quizás la pregunta sea si merece amortizar esa cantidad si pasamos de esos 18.000 euros. Y aqui el calculo es mas complicado. Vamos a suponer que tuvieramos 18.000 euros y pensaramos en amortizar la hipoteca para evitarnos un año.  Es mas complicado porque los intereses que pagamos al principio son los mas altos. El primer año de esa hipoteca de 200.000 euros pagamos 4.262 euros de intereses. Es decir dejaríamos de pagar esa cantidad y en un año el estado solo nos devuelve 2.700 euros. Los intereses que nos daría esa cantidad de 18.000 euros serían de 300 euros al 2% y quitando el impuesto.  Es decir al final no llegaríamos a esa cantidad si no tenemos la posibilidad de rentabilizar nuestro dinero de mejor forma.

Es decir en este caso y para saber cuanto dinero deberíamos ganar con esos 18.000 euros para no amortizar la hipoteca deberíamos conseguir unos 4.262 – 2.700 = 1.562 Euros. Lo que a 18.000 euros es un 8,68% de rentabilidad que deberíamos conseguir si no amortizamos esa cantidad de dinero. Es decir tenemos que saber cuantos intereses pagaremos por esa cantidad (aqui dependerá de nuestra tabla de amortización) y restarle lo que ganamos por desgravación fiscal.  Es decir suponiendo un 2,2% de TAE definitiva, con una cantidad de 120.000 euros, tendríamos que pagar 2.700 euros. A partir de esta cantidad tenemos lo comido por lo servido suponiendo no sacar rentabilidad a nuestro dinero.

Faltan algunos detalles de la conversación, que intentaré actualizar esta semana. Espero vuestros comentarios.

¿Minimo historico del Euribor?

¿Estamos en un mínimo del Euribor?. Es una interesante pregunta que afecta a mucha gente. Esta claro que niveles del 1,6% no los habíamos visto nunca. El BCE comento que nos descartaba nuevas bajadas del tipo oficial del dinero en la comunidad europea. No obstante parece que el euribor esta subiendo estas ultimas jornadas, algo que no hacía desde hace mucho tiempo.

Supongo que para todos los hipotecados, como es mi caso, saben perfectamente que el euribor llego a estar mas allá del 5,5% y en no muchos meses hemos podido asistir a una importantisima caida, en parte debeida a la nueva politica del BCE en la materia de los tipos de interés. No obstante no sabría decir si el euribor puede caer aún mas.  Yo por mi parte si firmaria en este momento por cambiarme a interés fijo, porque si no estamos en el mínimo tampoco vamos a andar muy lejos.

El problema es que en la mayoría de los cambios en los terminos de una hipoteca hay que pasar por caja y eso lo hace mucho menos atractivo. Por ese motivo sería interesante conocer si existe algún producto financiero que permita pueda compensarme si el euribor volviera a subir, de manera que contratandolo lo que perdiera por una parte lo ganara por la otra.

La intención de este post es tratar de elaborar con vosotros cual puede ser la mejor estrategia para cubrir la subida del euribor con productos derivados, si es que existe. Así que expondré los datos que conozco para poder empezar esta discusión.

Lo primero que tendríamos que hacer cada uno es ver exactamente como influye el euribor en su hipoteca. En mi caso con una hipoteca en los 98.000 euros y a un tipo de interés de 5,594% a amortizar casi en 14 años, el importe de intereses asciende a 43.160. Podeis verlo en calcular hipoteca . En mi proxima renovación y dado que tengo euribor + 0,60%  probablemente mi tipo de interés final este entorno al 2,2%. Algo que deja la cantidad a pagar en intereses en 15954.   ¿Impresionante no?. La verdad es que la diferencia es importante.

Por tanto tendría que tener un producto que en el caso de que el Euribor subiera del 2,2% al 5,594%, es decir 3,394% me pagar la cantidad de 27.206 euros. Claro que teniendo esta posición si el euribor cayera al 0,5% eso supondría 8,827 euros. En principio a mi me gusta esa ecuación. El problema es encontrar un producto que pueda simularlo.

Existe un CFD que replica el comportamiento del euribor y que podríamos utilizar para simular nuestra posición. Este euribor tiene un valor de 10.000 euros y cotiza actualmente 9,875 euros en el vencimiento a junio.  Entrar en la posición no ha tenido coste, y tampoco lo esta teniendo la financiación por el posicionamiento (no se si estará incluida en el precio). Imaginemos que el 98,75 representa un 1,25% de euribor. Si este subiera un 3,394% estaríamos hablando de una caida del precio hasta 94,81 y por tanto una ganancia de 339,4 euros. Si en lugar de tener una posición de 10.000 euros tuviera una de 100.000 euros, estaríamos hablando de 3,394 euros y si la tuviera de 1.000.000 de euros, entonces tendríamos 33,940 euros. Bingo!! (cerca del resultado).

Para poder estar posicionados por cada 10.000 euros se nos pide 100 euros de garantía. Es decir para posicionarnos en 100.000 euros deberíamos tener 1.000 euros de garantía y para estar en 1.000.000 deberíamos estar en 10.000 euros.

Es decir con 20.000 euros podríamos cubrir la cartera, algo bastante caro y a espera de ver si cuesta algo el rollover. Pensad que si con esos 20.000 euros amortizaramos hipoteca ya deharíamos de pagar 18,656 euros.

En fin de momento no parece demasiada buena idea… continuará